樓價下行何來“回暖”之說

　　近期媒體出現(xiàn)“樓市是否回暖”的話題，原因有幾點(diǎn)：一是存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào)；二是上海被傳變相放松限購；三是地產(chǎn)股一度大漲；四是樓市成交回升；五是地產(chǎn)大佬開始放話。昨日還有報紙稱，廣州樓市未現(xiàn)全面降價，有些樓盤甚至不降反升。而且，剛剛過去的周末，某網(wǎng)站組織的看樓團(tuán)人數(shù)據(jù)稱高達(dá)數(shù)千人。

　　眼下市道和政策的變化確實(shí)撲朔迷離，不要說一般人看不透，就是業(yè)內(nèi)人士也分歧很大。

　　我不太認(rèn)同樓市回暖的判斷，因?yàn)槲也幌嘈艃H僅下調(diào)了一兩次“存準(zhǔn)率”、個別地方稍稍放松了一些限購，就可以改變業(yè)已形成的樓市下行趨勢。

　　樓市下行一般可劃分為“局部促銷、隱性降價階段”，“全面促銷、局部降價階段”，以及“全面降價、價量齊跌階段”。目前，限購限貸的一二線城市可以說已進(jìn)入全面降價的階段。但并不等于說所有的樓盤都齊齊降價，而是說，樓盤如果不降價或降價幅度不到位，就難有好成交。

　　事實(shí)上，廣州大幅降價的樓盤越來越多。為什么有人感覺不明顯？因?yàn)檫@些樓盤雖然是“一步到位”地降價促銷，卻并非一股腦兒將貨量全部都推出，而是有選擇地降價和推貨，達(dá)到一定的銷售目標(biāo)就會暫停促銷。而且，每個降價樓盤一般都會推出一些朝向樓層不好的特價房來制造噱頭。這種虛實(shí)混雜的手法很容易令買家產(chǎn)生誤判。

　　而且，由于樓價長期處于高位，眼下降價也僅僅是開始，即使有一定的回落，也依然很高，比如3萬元/平方米就算降到2.5萬/平方米，對那些只買得起每平方米萬元左右的置業(yè)者來說，也還只能望房興嘆，這些“無效需求”的買家自然無法感受到房價的明顯回落。

　　我一直擔(dān)心目前的樓市“撐不住”出現(xiàn)崩盤。近期金融和房產(chǎn)政策的適度微調(diào)，是有助于促進(jìn)樓市成交的，既繼續(xù)限制投資性購房，又可防止房價大跌。但若因此而被認(rèn)為是“使樓市回暖反彈”之舉，則恐欠妥，因?yàn)檫@可能會誤導(dǎo)中央政府重新收緊信貸及限購方面的舉措。（韓世同）