巴西使用指導價格規范預售房銷售

　　新華網巴西利亞1月27日電（記者陳威華　趙焱）巴西商品房銷售普遍采用預售方式。該國政府和行業協會每年根據地產市場的變化制定指導價格，從而對地產商的預售起到了指導和規范作用。

　　據巴西官方測算，目前巴西全國尚缺住房約800萬套。因此，巴西政府在未來一段時間仍會加大土地放量，鼓勵居民購買自有住房。去年上半年，巴西總統盧拉宣布了“我的家，我的生活”住房保障計劃，表示將在未來兩年內投入340億雷亞爾（1美元約合1．86雷亞爾）資金，為中低收入家庭興建100萬套住房。

　　巴西南華地產公司成立已有10多年。公司負責人孟雯華女士介紹說，巴西商品房普遍實行預售方式，購房者只能根據地產公司提供的小區規劃圖和房屋設計圖決定是否購買。近年來，地產公司之間競爭加劇，在按圖紙銷售住房的同時，也開始向客戶推出各種戶型的樣板房以提供直觀效果。

　　在巴西的商品房預售制度中，政府和行業協會發揮了指導和規范作用。巴西政府和行業協會代表每年都舉行會議，確定下一年城市各區域房地產價格的變化幅度。這一價格既是政府征收地產稅的依據，也是地產商從政府手中得到土地以及確定銷售價格的依據。

　　孟雯華介紹說，以巴西利亞為例，位于城郊的塔瓜亭加區的地皮價格約為每平方米900雷亞爾，而住房的銷售價格則不得高于每平方米4000雷亞爾。地產公司可以根據政府和行業協會的指導價格定價，不同樓盤的價格相差不大，從而使地產商安心，購房者放心。

　　巴西蓋房工期長，通常從動工到最后交房需要5年以上時間。購房者如確定購買預售房，應與地產商簽署房貸協議，每月向其還月供；而在地產商交房時，則與銀行簽署新的貸款協議，將未償還的金額從地產商處轉移至銀行，每月向銀行還款。如購房者在地產商交房前反悔，需向地產商交納相當于房款10％－30％的罰金。

　　為了保障地產商和購房者的利益，政府在地產商建房期間對其提供優惠貸款，購房者向地產商繳納的月供根據國家制訂的標準繳納，低至一個月僅數十雷亞爾。但是一旦轉向銀行后，則根據商業貸款利率交納，年息可能高達12％。因此，許多購房者都選擇在驗收住房時一次性交清剩余房款，以避免成為“房奴”。

　　此外，地產商對于所建商品房承擔5年質量保障義務。業主自入住之日起，便成立業主委員會，由該委員會代表全體業主與地產商打交道并聘請物業公司。如果業主委員會與地產商或物業公司之間存在糾紛，則需請地方法院裁決。