圓融集團董事長趙志松：做一流商業地產主力運營商

時間:2009-05-11 12:38　　　來源：蘇州工業園區

　　蘇州工業園區自1994年成立以來，已走過了15年，園區經濟始終走在全國同類園區的前列。如今，園區的商業地產，也正在逐步走向成熟。伴隨著長三角各地區商業地產茁壯成長的勃勃生機，蘇州工業園區的幾個大項目以獨特的定位和高起點的立意顯得格外引人注目：現代時尚元素融入古典建筑的李公堤，還有引進世界第一天幕的圓融時代廣場。他們都出自一個開發商之手——圓融集團。作為一家商業地產運營商，開發地產項目有些什么心得?又為何專注于園區開發?

　　帶著這些疑問，我們走訪了圓融集團董事長趙志松。

　　最深感觸：

　　李公堤成功開發源于定位清晰

　　于2006年底開業的李公堤以獨特新穎的商業形式，高品質的硬件和配套迅速成為蘇州市民乃至外地游客的鐘愛之地。李公堤的成功開發，可以說是為園區的商業地產發展添上了絢麗燦爛的一筆。我們問趙總，開發李公堤的最大感受是什么?趙總說：是定位清晰。很簡單的回答，卻道出了商業地產成功開發的真言。——

　　“李公堤一至三期是依托金雞湖中唯一的湖中長堤——李公堤(始建于1889年)開發建造的。在具有文化底蘊的歷史建筑上開發現代時尚的商業形態，打造一種全新的都市商業綜合體是我們的開發理念。追求品牌，做到和蘇州其他商業項目錯位。當然，有文化積淀的古典建筑、國內最大的城市湖泊金雞湖，也在一定程度上成就了項目高起點的定位。

　　當時根據整體開發計劃，共分一期國際風情商業水街、二期水巷鄰里和三期望湖角建筑面積近20萬平方米，打造蘇州首席濱水休閑娛樂區。李公堤一期國際風情商業水街，建筑風格保留了傳統的蘇州民居形態，多座小橋串聯各島，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調，盡顯江南水鄉神韻，匯聚了來自來自丹麥、意大利、德國、韓國、日本、比利時、中國香港等十多個國家及中華老字號等知名品牌商家，目前已成為蘇州現代都市最靚麗的一道商業風景線。二期水巷鄰里，以歐陸風尚建筑和中式新古典道橋亭臺的巧妙結合，打造出了蘇州城的現代水天堂，更引入注目的是，與“南京1912”合作打造蘇州第一個酒吧街區——李公堤1889酒吧街區，集中眾多國際國內知名慢搖吧、迪吧、純飲吧等各類酒吧，成為蘇州夜生活的策源地。而三期望湖角，作為環金雞湖CBD最后的絕版黃金地塊，建筑面積達14萬平米，將打造一個集餐飲、娛樂、特色零售等為一體的半島臨湖的休閑商業領地。

　　項目和商家之間的合作，屬于強強聯合。我們對招商設置了較高的門檻，要求所有進場的商家都是品牌。我們在招商過程中始終堅持擇商、招商這一原則。我們的堅持迎來各國品牌商家的入駐， HB皇家啤酒館、代官山、大漁鐵板燒、查爾斯牛排館等，還有一些中華老字號也在李公堤落戶。

　　開業后，事實證明我們的定位很準確，李公堤開業一年來接待了國內外眾多政要、其他城市的領導，和來自世界各地的游客，人們來到蘇州不再只是逛蘇州園林。李公堤已經成為蘇州的城市名片。這和我們首先追求社會效益、然后才是經濟效益的初衷也是吻合的。”

　　最大信心：

　　圓融時代廣場將成為蘇州商業中心

　　現在，李公堤已名正言順地成為“蘇州最亮眼的商業地標”。然而，成功打響李公堤一炮，只是圓融邁出的第一步，又一個矚目的商業巨艦——圓融時代廣場即將在2008年9月亮相湖東。趙總信心滿滿地說：“圓融時代廣場將成為蘇州商業中心。”

　　按照規劃，蘇州將建設蘇州東部新城，園區將建設成為蘇州市現代化新中心城區和蘇州CBD中央商務區。與之對應，2007年9月，第二輪 《蘇州市市區商業網點布局規劃》中，將市區標志性商業格局從“一個板塊二新二軸四帶”，調整為“兩核三副、兩軸三帶”。“兩核”之一的湖東核心商業服務功能區，與古城核心商業板塊錯位，重點發展新型商業業態，最終形成引領時尚的功能區。這就表明了湖東CBD商貿區的“地位”已和古城區齊平。可見，以圓融時代廣場為中心的湖東商圈，符合蘇州總體發展規劃。我們作為隸屬于園區管委會的企業，也有這個責任為園區開發這樣的大型地標性項目。

　　成立那天起，我們就在追求品牌化，每個產品都非常具有特點，不做普通、大眾的項目。圓融時代廣場也是一樣，早在2006年底，在中國購物中心國際論壇第四屆年會上，經中國購物中心專業認證委員會評審，圓融時代廣場以其前瞻性的規劃與不凡的品質，在眾多項目中獨占鰲頭，一舉獲得“2006年度中國最佳商業地產創新大獎”。項目總建筑面積約51萬平方米，集合了辦公商務區、時尚購物街區、生活休閑區、濱河餐飲娛樂區以及蘇州首座10萬平方米的購物中心，擁有6個地鐵出口、4000余個地下泊車位，還創造了500米LED巨型天幕的世界之最;另外還有水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時尚夜景……這些都是為了配合打造一流、品牌的商業地產項目。圓融時代廣場的目標，是成為蘇州市域CBD最繁華的商業中心、都市商業綜合體，目前主力招商已全部完成，SOGO、玩具反斗城、Home Centre、SK集團等多家世界著名品牌紛紛落戶。今年9月28日，即將迎來它的開業，我們有這個信心。

　　雖然就目前來看，相比蘇州其他商業較成熟的地區，園區的人氣不足。我們看中的是這里未來的發展潛力，況且，一個優秀的開發商就應有把“生地”做成“熟地”的本事。雖說是“生地”，但是國際級品牌紛紛被項目吸引也是有道理的。蘇州目前的GDP水平已達到全國一流水平，城市目前的商業發展情況是缺少這樣一個大體量高品質的項目，而并非多出一個同類型項目。另外，就園區來說，園區是經濟水平名列蘇州第一的地區，園區內住宅區的層次較別的地區要高，中海、萬科、仁恒、雅戈爾、棲霞等高端社區云集，但是缺少匹配的商業項目，沒有高檔住宅項目和高品質商業項目之間的互動。放眼圓融時代廣場四周，未來這里還將會矗立起以香港九龍倉集團開發的500米超高層摩天大廈為代表的CBD金融商務區摩天樓群，加之已有國際博覽中心和科技文化藝術中心以及如新羅、凱悅、洲際等五星級酒店如眾星捧月，可以想見，以圓融時代廣場為核心的湖東CBD商圈正在形成。所以，后期的潛力是無限的。先人一步看到商機，而不是等別人都看到了才去發開，這點對于一個商業地產開發商來說也很重要。”

　　最高目標：

　　做中國一流商業地產主力運營商

　　圓融集團是直屬于園區管委會的企業，對于連續開發蘇州園區的地標性商業項目，政府是否給了相應的支持呢?對于圓融的“做中國一流的商業地產主力運營商”的目標，趙總又是怎么看的呢?——

　　“雖然圓融是國企，但是其實我們沒有受到政府任何支持。我們在項目的開發過程中也是如履薄冰，每一步都走得很艱難。我們也經歷了公開掛牌拿地的過程，也沒有拿過政府一分錢補貼。

　　可以這樣說，拿地開發，只因為企業本身對地塊、對項目有信心，而以后能不能領先市場，還是要看開發出來的項目，政府在這方面也給不了什么扶持。作為國有企業，我們肩負著更多的社會責任，項目只租不賣的運營模式，便于以后的經營管理，這也是對項目、對園區負責的表現。

　　商業地產的專業要求比住宅地產高得多，產品需要具有高靈活性。項目的設計和定位非常重要，有一支專業的經營管理團隊也很重要。商業地產項目絕對不是畫完圖就去造，然后賣掉就結束的。商業地產項目最終是否能取得成功，靠的是軟件是運營。如果一定要說政府給了什么支持的話，我覺得那就是給了很好的平臺和給了圓融信任。

　　目前，圓融集團開發和運營的商業地產體量已超過100萬方，包括李公堤一期國際風情商業水街、李公堤二期水巷鄰里、李公堤三期望湖角、陽澄食街、蓮花堤塞維利亞休閑商街、國際大廈、圓融大廈及圓融時代廣場等，項目涉及新城市商業中心、SHOPPINGMALL、商業步行街、時尚娛樂街區、時尚購物街區、特色餐飲街區、寫字樓、酒店式公寓等，幾乎囊括了商業地產的所有形態。同時，集團還在進行22.4平方公里陽澄湖國際休閑旅游度假區的規劃和開發。我們的目標是“做中國一流的商業地產主力運營商”，爭取在三至五年內上市，但是我所提出的這個目標不是終點，也不希望企業為了達到目標去急功近利，去做簡單的“復制”。

　　確實，理念、產品和經驗都可以復制，成功開發一個項目也有很多偶然性。而像萬科這樣開發項目的復制體系十分完善十分有經驗的開發商畢竟是少數。

　　今后的路還很長，扎扎實實地走好每一步才是最重要的，即使六至十年達到上市的目標也沒有關系，我更看中努力的過程，目標的提出也是為了激勵團隊去共同奮斗和進步的。”

　　一個多小時的采訪，趙總始終溫文爾雅地回答著我們的提問。我們在他平靜如水的敘述中感受著李公堤和時代廣場的開發故事，感受著圓融的團隊力量，仿佛一切都是這樣自然平和。早就聽聞圓融的趙總是典型的務實派，如今一見，更對他的務實作風有了全新的理解：務實，是對時機的準確把握，是對全局的從容掌控，是邁向成功頂峰的穩健步伐。

編輯:李典典