樓市五道“金牌”平衡供求 能否讓房?jī)r(jià)“退燒”

　　今年1月10日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。這是近一個(gè)月來，中央第五次推出針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。

　　有關(guān)專家指出，此次《通知》是近期樓市調(diào)控政策的“大集合”，宏觀政策連續(xù)5次“點(diǎn)剎”過熱的樓市，其目的就是要為房地產(chǎn)市場(chǎng)“退燒”。《通知》就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出的“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)、落實(shí)地方政府責(zé)任”等五大舉措，有望為樓市降溫。

　　五道“金牌”平衡供求

　　相繼出臺(tái)的5次調(diào)控政策表明，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)發(fā)生了轉(zhuǎn)向，將有保有壓地維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展，其重點(diǎn)目標(biāo)是遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，并綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段來加以調(diào)控。

　　中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立指出，最新發(fā)布的《通知》提出了本輪樓市調(diào)控的具體政策，關(guān)系到財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個(gè)方面，顯示出此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持剛性購房者，打擊投資和投機(jī)性需求。

　　也有專家認(rèn)為，此次確立的政策目標(biāo)是增加有效供給，穩(wěn)定樓市預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平表示，城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求和投資需求都比較大。此次在平衡供求關(guān)系上做文章，是把對(duì)了脈。

　　北京大學(xué)中國國民經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)研究中心副主任蔡志洲則認(rèn)為，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)以增加供給來平抑高房?jī)r(jià)，符合我國的現(xiàn)狀，如果單純靠抑制需求，勢(shì)必壓低交易量，這對(duì)剛剛走出危機(jī)、增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不牢固的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)帶來較大負(fù)面影響。房?jī)r(jià)無論暴跌還是暴漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成很大傷害。這是過去兩次房?jī)r(jià)大起大落所證明了的。此次《通知》絕非要打壓房?jī)r(jià)，而是要促進(jìn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　遏制房?jī)r(jià)多管齊下

　　去年12月23日，財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，隨后，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。在北京，新年之前的一周數(shù)據(jù)顯示，與12月14日至20日的7天成交量相比，有9.2%的環(huán)比下降。在上海，與去年11月相比，12月的同期相關(guān)數(shù)據(jù)顯示出，已有兩至三成的環(huán)比跌幅。隨著交易量的回落，買賣雙方的觀望情緒開始有所增長(zhǎng)。

　　市場(chǎng)人士表示，此次國務(wù)院《通知》，顯示了政府遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)指出，樓市調(diào)控政策與之前相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化，包括調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給，抑制投資投機(jī)性需求，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求。

　　申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師李虹表示，調(diào)控政策與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會(huì)有具體措施相繼出臺(tái)。

　　對(duì)于購買第二套住房貸款首付比例不得低于40%的規(guī)定，匯富金融投資分析員方德沾表示，新政對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。他預(yù)期政策將壓抑今年一線城市的成交金額，樓價(jià)或會(huì)調(diào)整5%—10%。

　　“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不降溫的話，首套房首付比例有可能會(huì)恢復(fù)到三成，二套房首付啟動(dòng)五成也是有可能的。”中國人民銀行研究員鄒平座表示。

　　今年樓市有望“降溫”

　　5次“點(diǎn)剎”對(duì)樓市的成交和價(jià)格走向有何影響？

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，宏觀調(diào)控政策的作用是中長(zhǎng)期的，真正效果要等到明年3月份才會(huì)顯現(xiàn)。

　　陳國強(qiáng)指出，預(yù)計(jì)今年不可能再現(xiàn)2009年房?jī)r(jià)瘋漲的局面。2010年房?jī)r(jià)整體漲幅會(huì)趨于平緩，不排除部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)的可能。

　　國家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清認(rèn)為，政策高壓下，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來拐點(diǎn)。首先，地方政府雖然仍然需要土地財(cái)政支持，但來自中央政府壓力明顯加大。其次，為了防范經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好的勢(shì)頭半路夭折，貨幣政策2010年依然堅(jiān)持適度寬松的總基調(diào)不動(dòng)搖，但流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金將相應(yīng)減少。

　　中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周濤指出，調(diào)控效果如何，還要看各部委和地方政府的落實(shí)情況。在當(dāng)前利率維持較低水平的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢(shì)不會(huì)改變，房?jī)r(jià)在調(diào)控下亦不會(huì)大起大落。

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