專家稱首套房利率七折叫停不大可能

　　“房價(jià)還沒有降的意思，但優(yōu)惠政策快要到期，所以就決定買房了。”“十一”后，湯先生花2萬元購買了一個優(yōu)先認(rèn)購號，并以28000/平方米的單價(jià)在北京東北三環(huán)外某樓盤購買了一套兩居室。

　　與湯先生一樣，受政策優(yōu)惠即將到期的影響，眾多持幣觀望的購房人，尤其是具有改善型需求的購房人近期出手買房，從而推高成交量。“十一”黃金周后，重點(diǎn)城市商品房成交明顯放量。宏源證券(22.70,0.14,0.62%)監(jiān)測10大城市中，有9座城市10月份的成交量環(huán)比放大。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2008年10月后陸續(xù)出臺的減稅、降息等刺激樓市的新政中，大多數(shù)為期一年，而今年房價(jià)、地價(jià)飆升使得這些政策是否續(xù)期面臨很大不確定性。“末班車效應(yīng)”一方面促使購房人入市，另一方面也加速開發(fā)商推盤。

　　十月銷量“先抑后揚(yáng)”

　　信貸總量收緊、七折優(yōu)惠取消、稅收減免到期不續(xù)等傳聞令各大城市掀起一股“買房潮”。“十一”長假結(jié)束后，北京、上海、深圳等城市商品房銷售驟然爆發(fā)，周平均成交量創(chuàng)今年以來新高。

　　長城證券最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)后，全國樓市整體成交量漲勢迅猛，主要大中城市中，成交量上漲的城市占比超過一半，整體成交量讓處高位。其中，成交量上漲最明顯的城市是北京，10月周均成交量高出年均水平達(dá)36.9%。

　　以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，北京期房住宅成交套數(shù)為11831套，成交面積128.4萬平方米。除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，期房商品住宅成交10203套，成交面積116.8萬平方米；環(huán)比上漲5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅為2933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套，增幅達(dá)147.9%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，10月樓似乎成交量“先抑后揚(yáng)”，主要是受到明年政策可能生變的影響，開發(fā)商集中推盤，市場供應(yīng)量較為充足。

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京共有58個項(xiàng)目入市銷售，環(huán)比上漲20.8%。這58個項(xiàng)目中，有10個項(xiàng)目是首次入市的純新盤項(xiàng)目，其余項(xiàng)目皆是老項(xiàng)目后期開盤。從入市時間上看，有47個項(xiàng)目在10月下半月入市銷售。

　　中國證券報(bào)記者了解到，原本沒有計(jì)劃開盤的項(xiàng)目也紛紛提前到10月開盤。一位開發(fā)商坦言，房價(jià)快速上漲加上通脹預(yù)期等原因，政策層面可能發(fā)生變化，“在市場還不錯的時候先走點(diǎn)量，保持謹(jǐn)慎。”

　　政策中性概率大

　　“由于房價(jià)上漲過快，正在執(zhí)行的刺激住房消費(fèi)的政策很能有變化。其中，新增房貸利率優(yōu)惠的幅度可能縮小，部分稅收減免到期后，也可能不再延續(xù)。但鼓勵自住型購房消費(fèi)的方向不會變。”中房協(xié)一位高層人士對中國證券報(bào)記者表示。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，為期一年的樓市刺激政策將逐步從“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”，政策分類調(diào)整也將展開，但對首次置業(yè)者的住房消費(fèi)仍將保持優(yōu)惠。

　　2008年10月22日，財(cái)政部發(fā)文，規(guī)定從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。同日，央行也出臺“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前，相關(guān)政策要求首次購房最低付款比例為30%，貸款利率優(yōu)惠下限為15%，首次購買90平方米以下住房契稅3%-5%，印花稅0.05%。值得注意的是，這些政策并未明文規(guī)定截止時間。

　　2008年12月20日，國辦131號文件再推兩項(xiàng)重磅優(yōu)惠政策，一是明確了改善型住房的相關(guān)政策。二是減免營業(yè)稅，普通住房免征期由5年降至2年。不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收，政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，房地產(chǎn)政策主要集中在稅費(fèi)減免和利率優(yōu)惠兩方面。二套房貸已悄然收緊，即將到期“一年大限”的也只有營業(yè)稅的減免政策。從目前看，“7折利率是否會被叫停”成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　中國證券報(bào)記者聯(lián)系了幾家銀行的信貸經(jīng)理，他們均表示，目前還未收到總行任何文件要求停止房貸利率優(yōu)惠政策。

　　中信銀行(6.36,-0.05,-0.78%)北京一支行的信貸經(jīng)理表示，“已經(jīng)簽約放款的單子，由于合同中有明文規(guī)定，利率七折變更的可能性較小，今后面臨的主要是基準(zhǔn)利率上調(diào)。如果2010年加息，執(zhí)行新利率一般也要到2011年。但對于新增房貸，那得視央行的政策而定。”

　　對于優(yōu)惠利率叫停的傳聞，央行和銀監(jiān)會迄今并未做出任何表態(tài)，不過關(guān)于房地產(chǎn)的政策確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了收緊的跡象。今年6月銀監(jiān)會下發(fā)通知，強(qiáng)調(diào)了二套房貸必須遵從首付四成、利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申二套房貸標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬。此外，部分地區(qū)已經(jīng)開始收縮公積金貸款額度。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，目前是新政策的空白期，輕言調(diào)控還為時尚早。最終還要看年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的結(jié)果，看國家對于宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷和對財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整方向。

　　長城證券認(rèn)為，明年政府對地產(chǎn)的刺激政策可能有小幅調(diào)整，但核心不會變。二手房稅費(fèi)優(yōu)惠很可能不會延續(xù)，但首次置業(yè)的優(yōu)惠會延續(xù)；目前地產(chǎn)仍需要維穩(wěn)，過度調(diào)控可能性不大。據(jù)悉，房貸7折優(yōu)惠利率是否會變更，央行有望于12月份給出“說法”。

　　遏制房價(jià)泡沫膨脹

　　政策調(diào)整無疑和今年樓市的快速回暖直接相關(guān)。防止房價(jià)過快上漲誘發(fā)資產(chǎn)泡沫，已是政策制定者關(guān)注的重點(diǎn)之一。而國務(wù)院也已將“調(diào)控潛在通脹”列入議事日程。

　　中原地產(chǎn)研究員徐超認(rèn)為，今年以來，樓市成交量和價(jià)格持續(xù)上漲，市場中的投資者過多，對房價(jià)拉動較快。前期政府在銀行貸款以及稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策是一種讓利行為，但上半年房地產(chǎn)市場已經(jīng)快速恢復(fù)，甚至超過了2007年、2008年的最高水平，部分優(yōu)惠政策退出是合適的。

　　“房貸優(yōu)惠”取消后，必將對多方面產(chǎn)生影響。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時表示，優(yōu)惠政策取消后，房價(jià)過快上漲的勢頭將得到遏制，樓市成交量也將有所調(diào)整。

　　不過也有專家提醒，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)如果恢復(fù)，將增加購房者負(fù)擔(dān)。另外，“房貸優(yōu)惠”取消后，即使按央行對普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計(jì)算，房貸利率也將上升1%，這相當(dāng)于房價(jià)上漲6%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾是供求關(guān)系加劇失衡，因此如何增加房地產(chǎn)市場的有效供給，才是解決市場根本矛盾的中心。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春表示，政府不應(yīng)只調(diào)控樓市價(jià)格，更要加大供地力度，敦促開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，同時加大保障房的建設(shè)。

　　顧云昌也指出，目前房屋銷售增速和土地供給速度還不匹配，市場上所表現(xiàn)出來的商品房供不應(yīng)求、房價(jià)快速上漲，是幾年前土地供應(yīng)不足的滯后反應(yīng)。因此政府應(yīng)該加大土地的有效供應(yīng)力度，在防止開發(fā)商屯地的同時，還應(yīng)盤活土地存量。同時加大和落實(shí)保障性住房的供給力度，提高對“夾心階層”的產(chǎn)品供應(yīng)。（記者 林喆 于萍）

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