2月17日晚上7點40分,央行在其官方網(wǎng)站公布了“四季度貨幣政策執(zhí)行報告”。在此份報告中,其中有1個詞語提了70次,并非常罕見地16次提到了“泡沫”,究竟這份報告?zhèn)鬟_了什么重要內(nèi)容?釋放了哪些重磅信號?

　　央行最新重磅文件70次提到風險

　　2月17日晚上7點40分,央行在其官方網(wǎng)站公布了“四季度貨幣政策執(zhí)行報告”。

　　風險

　　其中,報告還兩次提到了“房地產(chǎn)泡沫”,并首次強調(diào),要嚴格限制信貸流向投資投機性購房。這對樓市會帶來什么影響,房價會大降嗎?

　　央行每個季度會公布一份“貨幣政策執(zhí)行報告”,作階段性的總結和展望,對于投資者來說極具研究價值。

　　2016年四季度,是中國貨幣政策從“穩(wěn)健”轉向“穩(wěn)健中性”的關鍵節(jié)點,也是房地產(chǎn)市場從放松到不斷加強調(diào)控的關鍵節(jié)點。因此,這份報告更值得關注。

　　防止“以錢炒錢”加杠桿行為

　　在去年的季報里,央行提到了“風險”的次數(shù)在不斷增加,二季報提到了53次,三季報里63次,四季報里達到了空前的70次。

　　報告提到,要把防控金融風險放到更加重要的位置,下決心處置一批風險點,著力防控資產(chǎn)泡沫,及時采取有效措施防范化解金融風險,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

　　加強重點領域風險排查:

　　加強對企業(yè)債務風險、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動性變化情況、股票市場異常波動、保險資金運用、房地產(chǎn)泡沫風險、互聯(lián)網(wǎng)金融、跨境資金流動、跨行業(yè)跨市場風險等領域的風險監(jiān)測分析。

　　報告給出了具體措施,包括:

　　繼續(xù)做好金融機構和金融市場風險壓力測試,及時提示風險,完善應對預案。

　　防止資金“脫實向虛”、“以錢炒錢”以及不合理的加杠桿行為,引導資金支持實體經(jīng)濟。

　　減少監(jiān)管真空和監(jiān)管套利等等。

　　高度重視“資產(chǎn)泡沫”,尤其是樓市泡沫

　　在四季報里,央行非常罕見地16次提到了“泡沫”(主要是資產(chǎn)泡沫),而在二季報里只提到了1次,三季報里只提到了7次。此外,四季報還兩次提到了“房地產(chǎn)泡沫”,這是二三季報里沒有提到過的。

　　對于房地產(chǎn),央行在四季報里是這樣說的:

　　堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,按照“因城施策”的原則對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控,強化住房金融宏觀審慎管理,指導分支行配合地方政府開展房地產(chǎn)調(diào)控,在引導個人住房貸款合理增長的同時,支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　下一階段,要貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神,落實好各項制度和機制建設,宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自主購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房,更為重要的,是從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手,從供給端解決房地產(chǎn)供需錯配問題,構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

　　“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”,顯然是下一步央行在熱點城市房地產(chǎn)市場上的基本策略。“宏觀上管住貨幣”,意味著M2增速很難再超過12%,在2017年多數(shù)月份會在11%左右掙扎,甚至逼近10%;而M2和M1的剪刀差也會收窄,維持低位運行。這對于樓市、股市來說,是個偏空的消息。

　　雖然央行強調(diào)了“因城施策”,三四線城市房地產(chǎn)信貸會比較寬松,但缺少了一二線熱點城市的帶領,三四線城市去庫存會比較緩慢,市場將逐漸呈現(xiàn)出“野渡無人舟自橫”的局面。

　　央行報告還告訴我們,中國房地產(chǎn)貸款余額在過去一年里從21萬億增長到了26.7萬億,占全部貸款比例的25%。去年個人房貸余額增長了4.9萬億元,而商品房銷售是11.76萬億。即便考慮到供樓結束的因素(比如1萬億),純新增個人房貸占新增銷售額的比重也只有50%左右。這說明個人購房者的杠桿率不算高。

　　此外,由于CPI出現(xiàn)顯著反彈,物價上漲壓力上升,央行報告對物價問題關注度提高。如果CPI繼續(xù)走高,則央行將有全面加息的壓力。這對于股市、樓市將構成利空。

　　銀行全面收緊融資,地產(chǎn)告別“高杠桿”時代!

　　經(jīng)濟觀察報記者通過多渠道證實:中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資全面趨緊,具體包括四項:

　　1、禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資

　　2、新增開發(fā)貸趨緊

　　3、拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款

　　4、暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段

　　一些股份制銀行如招商、興業(yè)、交行相關人士也稱,開始收緊房地產(chǎn)類貸款,包括個貸和開發(fā)貸規(guī)模都受到嚴格控制。

　　2月13日,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件(以下簡稱“4號文”),強調(diào)對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案。

　　去年10月底,證監(jiān)會連同交易所和交易商協(xié)會也加強了房企公司債的分類監(jiān)管,房地產(chǎn)企業(yè)的公司債已經(jīng)處于嚴控狀態(tài),土地類的更是監(jiān)控的重中之重。

　　去年在房地產(chǎn)投資業(yè)務上增長較快的投行部門,可能也將引來一輪房地產(chǎn)風險排查。

　　種種跡象給出了一個清晰的信號:2017年金融機構給到房地產(chǎn)的企業(yè)和購房者的支持相比去年將大打折扣,房企正在告別“高杠桿”時代。

　　一位交通總行信貸人士預計:“今年開發(fā)商的資金成本至少增加0.5個百分點。”

　　房貸緊縮,樓市進入寒冬,這幾類人最慘!

　　最近,北京、天津、廣州、青島等一大批城市都有收緊房貸的舉動,普遍把首套房按揭利率的85折變成了90折。一個不容否認的事實是:深圳等一大批熱點城市的樓市正在入冬。

　　一些投資客仍然沒有看懂2017年樓市,抱有幻想。倘若房價大跌,這幾類人要悲催了:

　　第一種人:去年8月份以后,高杠桿殺入熱點城市樓市的投資客。

　　這批人比較悲催,他們幾乎在最高點殺入了樓市,而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過高利貸獲得的資金,或者P2P的配資。如果買的是新盤,目前尚無法交易,只能死扛。如果是二手房,或許還可以斬倉出局。但如果是大房型,又是在一線城市,估計出手將非常困難。

　　第二種人:熱點城市調(diào)控之后,高杠桿殺入三四線城市的投資客。

　　絕大多數(shù)三四線城市的樓市,都是一個大坑。如果有人口增量,投資的物業(yè)比較優(yōu)質(zhì),長線或許能保值。但如果是短炒,絕對會非常麻煩。最大的可能是,不僅現(xiàn)在找不到人接盤,未來也很難。最終,只能斬倉出局。

　　第三種人:熱點城市調(diào)控之后,購買旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的投資客。

　　旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn),一般來說都在風景區(qū)旁邊,遠離中心城市。這類房子多是“美麗的陷阱”,環(huán)境非常誘人,但利用率非常低,無法轉嫁房地產(chǎn)稅。被運營商托管之后,回報率很低,也很難監(jiān)管其真實收益。如果沒有過度加杠桿還好,過度加杠桿的后果不堪設想。

　　對于絕大多數(shù)城市來說,商業(yè)地產(chǎn)也大多過剩,雖然租售比高于住宅,但上漲的動能比住宅差很多。