樓市進(jìn)入今年下半場(chǎng) 房企推貨速度將加快

　　下半年62個(gè)樓盤(pán)推新貨  

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端

　　7月，東莞樓市進(jìn)入今年的下半場(chǎng)，除了剛需洋房產(chǎn)品陸續(xù)入市外，豪宅別墅也紛紛亮相。與此同時(shí)，為回籠資金，房企將加快推貨步伐，定價(jià)回歸理性以吸引購(gòu)買(mǎi)力的釋放。

　　預(yù)計(jì)下半年將有62個(gè)樓盤(pán)推出新品，快速回籠資金將成為下半年樓市營(yíng)銷(xiāo)的主要內(nèi)容。

　　別墅豪宅紛紛亮相

　　上周六，位于中堂的卓越金茂·淺水灣143平方米純雙拼江邊別墅樣板房開(kāi)放，吸引了不少來(lái)自本市及廣州的購(gòu)房者。該別墅產(chǎn)品三面采光，與當(dāng)下市場(chǎng)主流的小別墅相比，視野更開(kāi)闊，且前院、后院、側(cè)院三院合一，庭院面積更大，擁有更多的活動(dòng)空間，因此受到購(gòu)房者的關(guān)注。

　　進(jìn)入7月，東莞多個(gè)樓盤(pán)的別墅產(chǎn)品陸續(xù)亮相。在水鄉(xiāng)新城片區(qū)，位于麻涌的云城投臻園別墅進(jìn)行價(jià)格備案，首次備案價(jià)約為1.9萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/平方米，毛坯別墅定價(jià)比當(dāng)?shù)鼐�裝修洋房的備案價(jià)高2000元~5000元/平方米。

　　在東莞中心城區(qū)，也少有地出現(xiàn)幾個(gè)住宅價(jià)格備案情況。記者從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站看到，其中備案價(jià)格最高的是鼎峰源著，其別墅面積大，因而總價(jià)高，備案價(jià)格約為3.5萬(wàn)~3.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)高達(dá)2000萬(wàn)元以上。東城萬(wàn)科中天城市花園二期的別墅備案均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約770萬(wàn)元。南城萬(wàn)科首鑄翡翠東望別墅、洋房備案均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約為300萬(wàn)~400萬(wàn)元。

　　東南臨深片區(qū)塘廈鎮(zhèn)的僑信云起也為其144~216平方米的別墅產(chǎn)品申請(qǐng)了價(jià)格備案，備案均價(jià)為3.43萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在500萬(wàn)~750萬(wàn)元之間。

　　從備案價(jià)格來(lái)看，當(dāng)下別墅產(chǎn)品總價(jià)最高的樓盤(pán)位于中心城區(qū)，而價(jià)格相對(duì)較低的是水鄉(xiāng)片區(qū)等中心城區(qū)的周邊鎮(zhèn)。

　　松山湖片區(qū)洋房定價(jià)較高

　　7月有不少鎮(zhèn)街也有普通洋房進(jìn)行價(jià)格備案。目前東莞樓盤(pán)定價(jià)兩極分化嚴(yán)重，不同區(qū)域樓盤(pán)定價(jià)不一樣，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和水鄉(xiāng)新城片區(qū)洋房定價(jià)仍然相對(duì)較低，松山湖片區(qū)樓盤(pán)定價(jià)則相對(duì)較高。

　　記者從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站看到，位于中堂的卓越金茂·淺水灣89~114平方米的三房四房洋房產(chǎn)品進(jìn)行首次價(jià)格備案，備案均價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米；東坑的金地卓越松湖悅灣上周備案了80套洋房，主力戶型為90~110平方米的三房四房，備案均價(jià)約1.72萬(wàn)元/平方米；位于常平的金田花園花域推出142套66~110平方米的一至三房洋房，備案均價(jià)為1.27萬(wàn)元/平方米，為上周價(jià)格備案樓盤(pán)中最低的價(jià)格。

　　位于松山湖片區(qū)的樓盤(pán)則定價(jià)較高。如由碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利、金地五大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合打造、位于松山湖片區(qū)的松湖悅府合計(jì)推出145套98~123平方米的三房、四房產(chǎn)品，備案均價(jià)約2.51萬(wàn)元/平方米。

　　不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞共有6個(gè)項(xiàng)目、701套新房完成了首次價(jià)格備案，其中位于麻涌、中堂、東坑的新盤(pán)備案均價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米以下，價(jià)格處于相對(duì)較低水平。

　　東南臨深片區(qū)等是重點(diǎn)加推區(qū)域

　　進(jìn)入下半年，企業(yè)融資收緊預(yù)期加強(qiáng)，為提高項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度，房企將繼續(xù)沖刺業(yè)績(jī)回流資金，預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞房企推貨速度將加快。

　　優(yōu)房超·瑞城搜的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞一手住宅潛在供應(yīng)量約為381萬(wàn)平方米。截至6月底，在售庫(kù)存492萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2019年的總可售庫(kù)存量達(dá)873萬(wàn)平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，東莞市商品房開(kāi)工量與去年同期相比有所增加，但仍處于近9年來(lái)的較低水平。這主要是受近兩年土地供應(yīng)萎縮，房企拿地不足的影響，以至于今年上半年新開(kāi)工量有限。近期土地市場(chǎng)有所升溫，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)工節(jié)奏或有所加快。特別是近兩年來(lái)，在莞拿地房企以品牌房企為主，其資金較為充裕，開(kāi)發(fā)周期較短，地塊項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)工及入市狀態(tài)。

　　據(jù)了解，今年上半年共有27個(gè)純新項(xiàng)目動(dòng)工，主要分布在臨深、濱海等片區(qū)，其中麻涌、松山湖、寮步皆有3個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)工；臨深片區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目近期已扎堆入市，濱海、水鄉(xiāng)、城區(qū)下半年潛在貨量也有望加大。

　　優(yōu)房超·瑞城搜的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下半年預(yù)計(jì)共有62個(gè)樓盤(pán)有新品加推，松山湖、東南臨深片區(qū)將是重點(diǎn)加推區(qū)域。

　　■ 市場(chǎng)分析

　　定價(jià)合理撬動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力

　　今年上半年，東南臨深片區(qū)表現(xiàn)亮眼。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，上半年?yáng)|莞住宅供應(yīng)以東南臨深片區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，供應(yīng)量約49萬(wàn)平方米。城區(qū)、濱海、松山湖片區(qū)供應(yīng)量相當(dāng)，在37萬(wàn)~38萬(wàn)平方米之間。水鄉(xiāng)新城片區(qū)供應(yīng)量依然有限。

　　受到供應(yīng)量的影響，上半年?yáng)|莞住宅成交以城區(qū)片區(qū)為主力，主要是單盤(pán)的撬動(dòng)，特別是位于高埗的萬(wàn)科第五城開(kāi)盤(pán)時(shí)以1.6萬(wàn)元/平方米推貨，性價(jià)比高，成為城區(qū)白領(lǐng)購(gòu)房熱選樓盤(pán)。此外，塘廈、沙田、虎門(mén)等區(qū)域同樣由于新盤(pán)入市，定價(jià)合理撬動(dòng)市場(chǎng)。尤其是塘廈多個(gè)樓盤(pán)入市支撐，在鎮(zhèn)街當(dāng)中供需獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

　　對(duì)此，優(yōu)房超·瑞城搜分析認(rèn)為，從整體市場(chǎng)來(lái)看，外來(lái)房企在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中依然占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，洋房產(chǎn)品中，萬(wàn)科第五城比較暢銷(xiāo)。塘廈也有星河時(shí)代、御城花園等個(gè)盤(pán)表現(xiàn)搶眼，主要在于價(jià)格取勝，以合理的定價(jià)或低于市場(chǎng)價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

　　購(gòu)房者以本地客戶為主

　　2017年，深圳客撤離東莞市場(chǎng)；2018年，深圳客小幅回歸東莞，占比增加；2019年，深圳客在東莞樓市中占比仍然較少，東莞樓市以本地客為主。

　　受到東莞本地客對(duì)價(jià)格敏感度偏高的影響，今年上半年?yáng)|莞新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)，定價(jià)過(guò)高樓盤(pán)去化率低，定價(jià)合理樓盤(pán)去化率較高。整體來(lái)看，今年上半年純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率低于往年同期。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年多個(gè)純新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，去化率低于往年同期，且兩極分化嚴(yán)重，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率僅五六成。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，目前東莞項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化以本地客為主，除了當(dāng)?shù)劓?zhèn)街購(gòu)房者外，主要是來(lái)自于周邊鎮(zhèn)街購(gòu)買(mǎi)力外溢，當(dāng)下市場(chǎng)大部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)較少有深圳客出現(xiàn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從定價(jià)來(lái)看，上半年不少東南臨深片區(qū)樓盤(pán)定價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下，反而是中心城區(qū)樓盤(pán)定價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，中心城區(qū)重新回歸一線價(jià)格區(qū)域，東南臨深片區(qū)樓盤(pán)則因潛在供應(yīng)量大、限購(gòu)政策持續(xù)、深圳客撤退等因素影響，定價(jià)回歸理性。

　　優(yōu)房超·瑞城搜分析認(rèn)為，當(dāng)下購(gòu)房者變得越來(lái)越理性，客戶開(kāi)始“隱藏”起來(lái)，觀望態(tài)度嚴(yán)重，項(xiàng)目走貨乏力，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去貨率與去年同期相比差強(qiáng)人意。

　　加快資金回籠將是行業(yè)主流

　　今年上半年，東莞一手房市場(chǎng)成交平淡，特別是進(jìn)入5月、6月，市場(chǎng)觀望氛圍日益嚴(yán)重，這對(duì)下半年房企回籠資金造成壓力。預(yù)計(jì)下半年房企將會(huì)加大推貨力度，調(diào)整價(jià)格以回籠資金。

　　從區(qū)域分布來(lái)看，今年下半年松山湖片區(qū)依然是住宅新品加推的熱門(mén)區(qū)域，而城區(qū)及水鄉(xiāng)片區(qū)住宅供應(yīng)量將有所放緩。從在售存量來(lái)看，塘廈、沙田、虎門(mén)住宅在售存量排名前三，存量面積皆超過(guò)30萬(wàn)平方米。下半年預(yù)推貨量仍然主要集中在虎門(mén)、寮步、塘廈和沙田等區(qū)域，新增供應(yīng)量皆超過(guò)20萬(wàn)平方米；總可售量塘廈、沙田、虎門(mén)排名前三，總可售貨量皆超過(guò)50萬(wàn)平方米。