美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇何時可期

　　美國商務(wù)部和美國抵押貸款銀行協(xié)會19日公布的兩份房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)都不盡如人意，意味著美國房地產(chǎn)市場已進行近四年的調(diào)整尚未見底。那么美國房市究竟何時才能回到復(fù)蘇軌道？專家認為，受信貸困難、需求受到抑制、止贖量高企等因素的阻礙，美國房市年內(nèi)仍難見實質(zhì)性復(fù)蘇。

　　美國房市頹勢依舊

　　自2006年年初房地產(chǎn)泡沫破裂后，美國房地產(chǎn)市場演變成為本輪金融危機的導(dǎo)火索。此后，美國房地產(chǎn)市場一直在進行劇烈調(diào)整，但收效甚微。新年伊始，在美國經(jīng)濟開局良好的背景下，來自房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)仍是利空交織。

　　美國商務(wù)部19日公布的報告顯示，2010年12月美國新房開工量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為52．9萬套，環(huán)比下降4．3％，同比更下降8．2％。美國抵押貸款銀行協(xié)會同一天公布，截至1月14日的一周里，美國購房抵押貸款申請指數(shù)比前一周下降1．9％，30年期固定利率抵押貸款平均利率也從前一周的4．78％降至4．77％，為連續(xù)第三周下降。

　　美國全國住宅建筑商協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月美國建筑商信心指數(shù)連續(xù)第三個月位于16的較低水平，遠低于判斷住房市場景氣與否的50這一門檻線。

　　從聯(lián)邦機構(gòu)到行業(yè)協(xié)會，從新房開工量到住宅建筑商信心，從抵押貸款申請到抵押貸款利率，各項指標(biāo)均體現(xiàn)出一個基本基調(diào)，就是美國房地產(chǎn)市場仍深處低迷之中。從某種程度上講，在其他諸多經(jīng)濟領(lǐng)域均出現(xiàn)喜人改善跡象的情況下，房地產(chǎn)市場已成為美國經(jīng)濟的陰霾。

　　美國商務(wù)部長駱家輝19日發(fā)表聲明說：“（去年12月）新房開工數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)市場依然脆弱。”美國全國住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家戴維·克羅表示，2010年建筑商信心指數(shù)水平低于預(yù)期，今年1月這一數(shù)據(jù)繼續(xù)保持低水平，意味著“住房市場仍是經(jīng)濟微弱復(fù)蘇的旁觀者”。

　　三大因素阻礙復(fù)蘇

　　受美國政府一系列救助政策的刺激，美國房地產(chǎn)市場去年春季出現(xiàn)了短暫的“小陽春”。然而，隨著政府首次購房稅收優(yōu)惠政策于去年4月30日到期，美國房市的“春天”未能延續(xù)，再次陷入頹勢。一些專家認為，阻礙美國房地產(chǎn)市場回暖的因素主要有三個。

　　第一，房地產(chǎn)市場信貸依然緊張。在本輪金融危機爆發(fā)之前，美國房地產(chǎn)市場信貸活動達到高峰，同時也助長了房市的泡沫。危機發(fā)生后，美國房地產(chǎn)市場的信貸活動迅速進入冰凍期。盡管美國經(jīng)濟已復(fù)蘇一年有余，但與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸標(biāo)準(zhǔn)仍非常嚴格，無論是消費者信貸還是建筑商融資仍然困難。

　　美國全國住宅建筑商協(xié)會主席鮑勃·尼爾森說：“在假日季過去之后，建筑商們在繼續(xù)尋找經(jīng)濟復(fù)蘇、住房需求以及建筑信貸情況改善的跡象。盡管專家預(yù)計2011年住房需求會增加，但住房建設(shè)融資困難等問題限制了建筑商們的準(zhǔn)備能力。”

　　第二，住房需求受到抑制。過去一年，美國失業(yè)率一直徘徊在9．5％左右的高位，極大抑制了美國人的消費需求。盡管近幾個月來，美國消費動力開始恢復(fù)，但住房需求的改善并不明顯。另外，一些美國家庭在經(jīng)濟困難時期選擇合住在一起，也是抑制房屋需求的一個因素。

　　第三，房屋止贖數(shù)量高企。美國著名房地產(chǎn)監(jiān)測公司——房地產(chǎn)跟蹤公司日前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年全年美國止贖房產(chǎn)數(shù)量達到290萬套，創(chuàng)下歷史新高。而去年第四季度，美國甚至一度發(fā)生了止贖危機。房屋止贖數(shù)量飆升不僅會壓低房價，還會極大打擊潛在消費者的信心。

　　年內(nèi)難見實質(zhì)復(fù)蘇

　　進入2011年以來，美國多個經(jīng)濟領(lǐng)域均顯現(xiàn)出向好跡象，美國各界也紛紛認為今年美國經(jīng)濟將持續(xù)復(fù)蘇。然而，經(jīng)濟學(xué)家普遍認為，美國房市的調(diào)整尚未結(jié)束，今年難以出現(xiàn)實質(zhì)性復(fù)蘇。

　　有分析人士指出，去年年底很多銀行暫停了止贖程序，今年其可能會重啟。一旦止贖數(shù)量繼續(xù)上升，大量待售房屋投放市場，房價將不可避免地被拖累下行。而經(jīng)濟學(xué)家普遍預(yù)計，美國房屋止贖數(shù)量出現(xiàn)下降趨勢至少需要數(shù)年時間。

　　隨著就業(yè)崗位增加和經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，個人消費開支也會回升，這將在一定程度上提升房地產(chǎn)市場的需求。不過，美聯(lián)儲主席伯南克日前強調(diào)，當(dāng)前的經(jīng)濟增速無法顯著降低失業(yè)率。美國銀行家協(xié)會也認為今年美國失業(yè)率只能小幅降至9％。可以預(yù)見，微弱改善的就業(yè)情況對房市需求的支撐作用將非常有限。

　　富國銀行證券公司經(jīng)濟學(xué)家馬克·尼特納說：“我們從建筑商那里得到的反饋是，他們對房地產(chǎn)市場在2011年復(fù)蘇不是很抱希望。今年上半年，美國房地產(chǎn)市場仍將是一潭死水。”

　　美國全國住宅建筑商協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月衡量住房建筑商對當(dāng)前銷售情況的指數(shù)以及衡量未來6個月銷售預(yù)期的指數(shù)分別僅為16和25的較低水平。這意味著多數(shù)建筑商看淡未來市場前景。