天價樓盤頻現(xiàn)或消解調(diào)控成效

　　如果最高價樓盤價格屢創(chuàng)新高，則會對二、三級樓盤價格形成暗示作用，甚至?xí)�制約商品房價格下跌預(yù)期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控高壓態(tài)勢依舊，但是一線城市的天價樓盤近期卻頻頻出現(xiàn)。北京位于朝陽區(qū)的姜莊湖家園22套別墅獲批，最高預(yù)售許可價達(dá)10.88萬元/㎡，為今年以來獲批的最貴樓盤。而上海的凱旋濱江近期也開盤銷售，銷售均價為16萬元/㎡。

　　客觀地講，天價樓盤的出現(xiàn)反映了高端房地產(chǎn)市場的“本色”，但在“房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到合理價位”的政策表述下，天價樓盤價格屢屢出現(xiàn)，難免會對市場心理產(chǎn)生影響，甚至對既有的調(diào)控政策效果形成干擾，對此，相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)該保持高度關(guān)注。

　　眾所周知，房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)為階梯態(tài)勢。其中一線城市的高價樓盤在引領(lǐng)整個房地產(chǎn)市場價格的階梯布局。如果最高價樓盤價格屢創(chuàng)新高，則會對二、三級樓盤價格形成暗示作用，甚至?xí)�制約商品房價格下跌預(yù)期。就此而言，應(yīng)該從嚴(yán)控房地產(chǎn)調(diào)控政策的角度予以高度關(guān)注。

　　在筆者看來，開發(fā)商此時選擇推出天價樓盤，其實未必是直接對抗調(diào)控政策之舉，反而更像是對推升高房價原因的另類寫照。事實上，在上海凱旋濱江上市之前，市場曾預(yù)估其樓盤均價應(yīng)該在20萬元/平方米，而最終的價格雖然創(chuàng)出歷史新高，但卻低于之前的市場預(yù)期。市場之所以會形成超高預(yù)期，和該地塊的開發(fā)成本有著直接關(guān)系。

　　也正因此，或許在地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門看來，天價樓盤的高定價其實已經(jīng)順應(yīng)了調(diào)控政策導(dǎo)向，所以才會審核通過其房屋預(yù)售申請。這一現(xiàn)象恰恰表明要想實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的合理回歸，不可能單純期望開發(fā)商的主動讓利，或者價格管理部門的行政干預(yù)。

　　可見，樓市調(diào)控的大棒不能只打在開發(fā)商一人身上，各個行政部門也有義務(wù)審視自己在降房價過程中的責(zé)任。一直以來國內(nèi)土地成本約占到總房價四分之一的比重，土地價格高企推動房價上漲飽受詬病，只是囿于其中牽涉財稅體制深層次改革而長期難以得到厘清，同時各地方囿于財政壓力也難有決心主動割舍“賣地生財”，是為阻滯房價大幅降低的一大痼疾。此外，各種“隱性”的行政稅費也品目繁多，并通過最終售價由購房者全盤買單了。例如人防收費、消防收費、建委收費等行政收費。

　　總之，層出不窮的天價樓盤在提醒我們，房地產(chǎn)市場調(diào)控不可能畢其功于一役，只有房地產(chǎn)市場的所有參與方都積極主動為房價下降而付出努力，房價的合理回歸才能夠真正到來。