保障房建設提速 房地產調控難松

　　以覆蓋城市中低收入家庭的需求測算，保障房存量供給缺口在5500萬-6200萬套之間，考慮到“十二五”期末中國城市化率將達51.5%，未來五年的新增增量缺口約計500萬套。以目前的建設目標與竣工速度核算，未來五年平均每年竣工保障房超過700萬套。在市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達30%，從而在較大比重上解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。

　　推動經濟增長效應

　　或在三季度集中釋放

　　“十二五”期間保障房建設資金投入達4.8萬億元。3600萬套保障房在未來五年的資金需求分別為1.37萬億、1.08萬億、0.8萬億、0.79萬億、0.79萬億，五年累計需投入資金4.8萬億，超過金融危機期間4萬億的刺激計劃。其中，2011年和2012年為投資高峰期，開工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。

　　從2011年情況看，在建的1220萬套保障房，超過1萬億的投資完成額可對沖商品住宅30%的投資下滑。我們的壓力測試結果顯示：1.05萬億的保障房投資完成額如能完成，那么經濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過30%。而30%的下滑幅度意味著五大一線城市投資全部消失，30個大中城市投資下滑超過60%。

　　在合理的測試假設下，即商品住宅投資同比增長10%、商業地產投資維持2010年增速，那么2011年的房地產投資同比增速仍可維持在30%左右，仍然是推動上游鋼材、水泥及下游家電、裝飾材料的重要力量。根據2011年保障房的開工與建設進度，我們認為保障房對沖商品住宅投資下滑及推動經濟增長的“投資紅利”效應將在三季度集中釋放。

　　2011年1000萬套、“十二五”3600萬套保障房將成為未來五年最大的福利保障，從而通過保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費需求。

　　具體而言，目前中國城鎮常住人口可分為本地農村人口、本地非農戶籍人口、外地農村戶籍人口和外地非農戶籍人口四類，占比分別為27%、49%、13%和10%。按照這種分類，由于本地非農戶籍即城市戶籍人口的部分家庭不具備商品房支付能力或者無力進行住房改善，在這種情況下，如果這部分家庭能夠順利進入經濟適用房或公租房的保障范圍，那么就會在很大程度上降低為購買商品房而進行的儲蓄，從而提高家庭的消費率。外地農村戶籍人口主要為農民工，這部分遷移人口通常主要居住在廉價的城中村住宅中，由于基本被隔離在城市生活的范圍之外，這部分人群的消費能力十分有限，因此，只有解決這部分人的城市居住問題，才能真正形成城市的消費群體。

　　關于保障房消費紅利的考察，可以從兩個角度進行。一是圍繞住房本身的消費。因為購買或租賃了住房，帶來的裝修、家居用品、家具、家電購置需求的激發。除了廉租房、公租房有簡單裝修之外，其他方面依然需要戶主自我配置。二是解決住房問題之后，給中低收入者帶來的消費潛力釋放。從家庭儲蓄率的角度看，保障房作為一種低收入家庭的住宅福利，在一定程度上可以從降低保障房缺失條件而被迫進行的儲蓄，從而有助于促進消費水平的提升。特別是在商品房價格高漲的情況下，一些中低收入家庭為進入商品房市場的家庭必須持續積累儲蓄，從而至少具備購房首付款，因此，一旦這些家庭進入保障房市場，那么這種被動的儲蓄將會減少，消費則會增加。