上海樓市降價(jià)熱身 個(gè)別樓盤降幅達(dá)30%

　　在新建住宅成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，此前一路高漲的上海房?jī)r(jià)是否真的下跌了呢？在經(jīng)歷數(shù)次房?jī)r(jià)下跌又反彈之后，有購(gòu)房者難免對(duì)目前的市場(chǎng)行情滿腹狐疑。本報(bào)記者為此做了專門調(diào)研。調(diào)查結(jié)果顯示，上海房?jī)r(jià)雖有漲有跌，但下行態(tài)勢(shì)已經(jīng)基本形成，降價(jià)的區(qū)域、樓盤、幅度都有進(jìn)一步蔓延和增大的趨勢(shì)。

　　新政成為“分水嶺”

　　誰(shuí)在“領(lǐng)跌”樓市？

　　今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，像坐過(guò)山車一樣經(jīng)歷了大起大落。一季度，上海商品住宅成交勢(shì)頭一路高歌猛漲。而隨后4月17日出臺(tái)的“新國(guó)十條”一系列調(diào)控政策，使樓市迅速降溫，不僅成交量急速萎縮，成交均價(jià)也從5月開始下探。為了尋求成交破冰，一些外郊環(huán)區(qū)域項(xiàng)目率先降價(jià)，個(gè)別樓盤在贈(zèng)送面積等變相降價(jià)手段的遮掩下，降價(jià)幅度已達(dá)30%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，今年上半年的樓市下探，僅僅只是階段性的調(diào)整，尚未形成全面降價(jià)之勢(shì)。預(yù)計(jì)2010年下半年，新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項(xiàng)目將陸續(xù)降價(jià)，降幅約在15-20%左右。

　　新政成為“分水嶺”

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱“中房信”）提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月上海共新推出新建商品住宅448.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑45%；成交量則僅有353.18萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑64%，創(chuàng)下近五年來(lái)同比新低；雖然成交量大幅下滑，但受去年至今年一季度房?jī)r(jià)上漲的慣性因素影響，上半年上海新建商品住宅成交價(jià)格仍上漲了23.7%，達(dá)到21882元/平方米，套均售價(jià)達(dá)到260萬(wàn)元的歷史高位。

　　雖然上半年整體房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)較大漲幅，但仔細(xì)研讀各月新建住宅成交均價(jià)即可看出，4月17日出臺(tái)的“新國(guó)十條”成為樓市分水嶺，一系列調(diào)控政策的逐步落實(shí)，使得上半年高漲的房?jī)r(jià)開始逐步回落。

　　佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)（以下簡(jiǎn)稱“佑威”）聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海住宅各月成交均價(jià)穩(wěn)定在20000元/平方米左右的水平，4月房?jī)r(jià)沖高至22926元/平方米的月度均價(jià)歷史新高。而進(jìn)入5月份后，調(diào)控效力開始顯現(xiàn)，價(jià)格一路緩步下跌。5月月度均價(jià)為22338元/平方米，6月則大幅回落至19168元/平方米，而7月前18天商品住宅成交均價(jià)為18913元/平方米，已回落到2009年年底水平。

　　然而，在新建住宅成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，此前一路高漲的上海房?jī)r(jià)是否真的下跌了呢？在經(jīng)歷數(shù)次房?jī)r(jià)下跌又反彈行情之后，有購(gòu)房者難免對(duì)目前的市場(chǎng)行情滿腹狐疑。

　　誰(shuí)在“領(lǐng)跌”樓市？

　　縱觀樓市，哪些開發(fā)商最愿意降價(jià)？哪些樓盤最先降價(jià)？

　　率先喊出降價(jià)促銷的是恒大地產(chǎn)。今年5月初，恒大地產(chǎn)宣布，公司在全國(guó)的所有樓盤將統(tǒng)一優(yōu)惠15%。此后，萬(wàn)科用實(shí)際行動(dòng)參與到降價(jià)促銷行列中來(lái)，雖然萬(wàn)科在包括北京、上海的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度不大，有些甚至與新政前售價(jià)相當(dāng)，但沒有按照之前的慣例進(jìn)行提價(jià)，也可以算作是平價(jià)促銷。最近，上海本地“房產(chǎn)大鱷”綠地集團(tuán)也宣布降價(jià)促銷，促銷范圍遍布其在全國(guó)41個(gè)城市的全部項(xiàng)目。

　　從中房信提供的一份上海新房成交排行榜來(lái)看，新政以來(lái)，排在成交量前8名的全是外郊環(huán)樓盤，9、10名的則是郊環(huán)外樓盤，而這些樓盤的相對(duì)熱銷都是價(jià)格低開或以贈(zèng)送面積變相跌價(jià)帶來(lái)的。外郊環(huán)區(qū)域的平均房?jī)r(jià)從5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，環(huán)比下滑了25.2%。其中，銷售榜排名第一的“保利葉上海”，從一季度18500元/平方米的銷售均價(jià)下滑到最近兩批房源的成交均價(jià)為16500元/平方米，同時(shí)套內(nèi)贈(zèng)送面積從10%增加到了40%，實(shí)際折算下來(lái)房?jī)r(jià)降幅超過(guò)30%。這使得外郊環(huán)區(qū)域的套均房?jī)r(jià)從5月份的287萬(wàn)元下調(diào)回6月的197萬(wàn)元，跌回去年年底水平。

　　熱銷樓盤不跌反漲

　　然而，隨著部分開發(fā)商調(diào)價(jià)促銷，市場(chǎng)立即還以熱情的回應(yīng)。外郊環(huán)區(qū)域以及部分項(xiàng)目的降價(jià)雖然拉動(dòng)了全市均價(jià)的下跌，但樓市降價(jià)風(fēng)潮并未形成蔓延之勢(shì)，甚至有些熱銷項(xiàng)目不跌反漲。

　　從佑威提供的數(shù)據(jù)顯示，有不少項(xiàng)目在調(diào)控后的5、6月份成交均價(jià)比1-4月份出現(xiàn)了上漲。其中萬(wàn)達(dá)城市公寓的漲幅超過(guò)了20%，金山萬(wàn)安金邸項(xiàng)目也有接近14%的漲幅。

　　佑威數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，上周（7月12日-7月18日）全市商品住宅成交均價(jià)為18367元/平方米，已連續(xù)第六周低于2萬(wàn)元。全市新建商品住宅均價(jià)繼續(xù)維持在低位，主要由于低端樓盤成交比例增大。但前期銷售良好的樓盤，后期房源大多出現(xiàn)價(jià)格上漲，其中成交面積排名居前的“印象歐洲城”、“新城盛景園”、“新天地荻涇花園”、“龍湖酈城”等項(xiàng)目，價(jià)格都有明顯上升。

　　下半年降價(jià)勢(shì)頭將加大

　　中原集團(tuán)地產(chǎn)研究董事程澐認(rèn)為，截至當(dāng)前，本次調(diào)控目的取得了第一階段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供應(yīng)尚未增加，房?jī)r(jià)仍在高位波動(dòng)。今年上半年的市場(chǎng)觸底，僅僅只是階段性的調(diào)整。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P在回顧上半年上海樓市時(shí)也表示，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)資金需求較大的全國(guó)性大企業(yè)調(diào)價(jià)愿望最為強(qiáng)烈，這類企業(yè)的土地儲(chǔ)備非常大，持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)的壓力也很大，當(dāng)市場(chǎng)陷入低迷狀態(tài)時(shí)，需要通過(guò)調(diào)價(jià)來(lái)迅速回籠資金。因此像恒大、萬(wàn)科這些企業(yè)成為降價(jià)促銷的排頭兵也在情理之中。開發(fā)商會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)，要視各家企業(yè)資金情況和發(fā)展策略而定。

　　此外，據(jù)中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東分析，處于城市外圍區(qū)域的樓盤，在此前房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中跟風(fēng)上漲，而且漲幅較大，在這一輪調(diào)整行情中必然率先回調(diào)。“我們?cè)跒橐皇猪?xiàng)目做營(yíng)銷代理時(shí)都會(huì)建議開發(fā)商，一線城市外圍區(qū)域的項(xiàng)目、小戶型房源、二三線城市項(xiàng)目先走、快走，不行就降價(jià)促銷快速套現(xiàn)。”唐振東表示。

　　中原集團(tuán)程澐預(yù)計(jì)，2010年下半年新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項(xiàng)目將陸續(xù)降價(jià)，降幅約在15-20%左右。隨著價(jià)格的下調(diào)，市場(chǎng)成交也將在基本需求的支撐下逐步反彈，其中一線城市全年成交同比將降3-4成，二線降幅在1-2成。