今后，物業費、住宅專項維修資金、共用部分經營收益等，都將納入一個整體的“業主共有資金”，由業主大會開設的賬戶來管理。如果業主欠物業費，業主大會可采取公示欠費業主姓名、收取滯納金等懲戒措施。

　　昨日，市住建委公布《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》，面向社會征意見。

　　共有資金管理須先成立業主大會

　　今年5月，懷柔試點業主大會登記制度等一系列物業管理方式，其中也包括實行業主共有資金的制度。市住建委相關負責人表示，試點計劃于9月中旬起全市推廣，此次征求意見的《辦法》就是為了將來全市推廣時應用。

　　“采用共有資金管理有一個必須的前提，就是首先這個小區要成立業主大會。同時，業主大會必須登記備案，成為一個實體組織，才能開設賬戶，管理共有資金。”該負責人說。

　　物業服務資金首先交給業主大會

　　根據《暫行辦法》，共有資金是全體業主共同所有的資金。主要包括五大方面的資金：物業服務資金、住宅專項維修資金、物業共用部分經營收益、業主依據管理規約約定或者業主大會會議決定分攤的費用、業主大會的其他合法收入。

　　小區業主大會成立并登記后，可到銀行開立業主共有資金賬戶，分類存儲業主共有資金。

　　這意味著以往交給物業公司的物業費，將以物業服務資金的方式，首先交給業主大會。小區的物業服務合同是由業主大會與物業公司簽訂，物業服務費也由業主大會一并支付給物業企業。同時，過去業主們繳存的住宅專項維修資金，今后也能直接劃轉到業主大會的賬戶中，使用起來更加方便。

　　《暫行辦法》還明確，如果業主拖欠物業服務資金和其他分攤費用，業主大會應當及時催繳。業主拖欠專項維修資金的，由業主大會開戶銀行負責催繳。

　　全體業主應當在小區《管理規約》中確定業主欠費的追繳辦法，包括公示欠費業主名單、限制欠費業主共同管理的權利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

　　焦點

　　催繳措施需經業主共同約定

　　對于催繳的措施，征求意見稿提出了三種方式。

　　一是業主大會可按照管理規約的約定，向欠費業主發出欠費繳納通知單，在小區顯著位置公示欠費業主名單、門牌號及欠費金額，業主大會可向拖欠物業服務資金和其他分攤費用的業主收取滯納金，滯納金歸全體業主共有；二是限制欠費業主行使部分共同管理的權利，如限制欠費業主的業主大會會議表決權等；三是向法院提起訴訟。

　　該負責人表示，《暫行辦法》中的很多規定，包括對于欠費業主的追繳方式，都設置了一個前提，就是這些措施都要先在《管理規約》中約定，“要充分體現業主是物業管理的主體，政府規章則是一個引導。”

　　業委會人員可發工資津貼

　　與懷柔試點相同，征求意見稿中對于電梯廣告等物業共有部分的經營收益，以及業主大會的其他合法收入，都可以直接納入業主共有資金的賬戶中。還確定了業主大會可以用這筆資金來支付哪些費用，包括業主大會、業主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務、審計、承接查驗、物業服務評估監理等費用。

　　這意味著，目前大部分小區都是“志愿者”的業委會成員和工作人員，將可以利用共有部分的經營收益，領取到一定的工資或津貼。對于工資的標準，該負責人表示還是應當由全體業主來約定。此外，如果這些費用不夠合理支出的，不足部分由業主分攤，存入業主共有資金賬戶中。

　　買房可索取費用結清證明

　　在二手房買賣中，如果賣房人拖欠了業主共有資金，那么這些資金會不會轉嫁到買房人身上？征求意見稿中明確提出了措施。

　　首先，業主拖欠物業服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的，如果要賣房，應當與業主大會結清費用。

　　同時，買房人與賣房人可以在房屋買賣合同中約定賣房人欠交物業服務資金、專項維修資金和分攤費用向買房人的債務轉移。當然，如果買房人不愿意承擔這些債務，也可以要求賣房人結清費用之后再交易。

　　此外，買房人在購買業主出賣的房屋時，可以向業主大會索取相關費用已結清的書面確認文件，業主大會也應當提供。

　　釋疑

　　問：如何交存共有資金？

　　答：業主可以按照管理規約的約定或業主共同決定，定期將物業服務資金和其他分攤費用存入業主一卡通，由業主大會按照約定通過銀行從業主一卡通中劃轉。業主還可以查詢到自己的業主一卡通中，共有資金的使用、增值收益和賬面余額等。

　　問：如何管理共有資金？

　　答：業主大會應當建立專門的業主共有資金財務管理制度，保證資金安全。應當聘請專門的財務管理人員管理資金。嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保，或未經業主共同決定利用資金對外投資。

　　問：如何監管共有資金？

　　答：業主大會可以設立專門機構監督業主共有資金的使用，業主大會要在每年一季度向業主公示共有資金交存、使用、增值收益和結存的數額，開支的項目、費用和分攤等情況。（記者馬力）